La variazione catastale è un onere burocratico che va eseguito in caso di modifica dello stato di fatto di un immobile. Ne parliamo in questo articolo, fornendo informazioni sulle dinamiche che regolano l’obbligatorietà, sulle procedure e sui costi.
Cos’è la variazione catastale
Con l’espressione “variazione catastale” si intende la comunicazione che il proprietario deve effettuare ogni qualvolta che un suo immobile subisce modifiche. Tali modifiche, nello specifico, possono riguardare i dati identificativi, come il foglio e la particella, la titolarità stessa, la toponomastica (es. quando cambia il nome della via in cui è sito l’immobile), la planimetria.
La variazione catastale è uno strumento necessario, in quanto consente all’immobile di essere in regola sul piano formale. Un requisito, quello della regolarità formale, dal quale non si può prescindere. Se l’immobile presenta lacune in questo senso, molto banalmente, non può essere commercializzato.
Tra gli oneri in capo al proprietario di una abitazione, la variazione catastale non è certamente quella più impegnativa. Non lo è dal punto di vista burocratico né tanto meno da quello economico. Tuttavia, anche in questo caso, si segnalano procedure tutt’altro che semplici o immediate. Ma andiamo con ordine.
I casi in cui è necessaria la variazione catastale
Lo abbiamo già detto: la variazione catastale si rende necessaria ogni qualvolta viene modificato lo stato di fatto di un immobile. Ma a quali casi specifici si riferisce questa eventualità? Ecco un campionario abbastanza completo.
- Interventi di ristrutturazione moderati e pesanti. Alcuni interventi modificano la planimetria, dunque richiedono un aggiornamento dei dati presenti in catasto. In questo caso, la variazione catastale consente di adeguare questi ultimi al “nuovo” stato di fatto dell’immobile.
- Frazionamento e fusione di immobili o unità immobiliari. Stesso discorso se un immobile viene diviso o, di contro, se si procede con l’accorpamento di due o più unità immobiliari.
- Cambiamenti della toponomastica. Di tanto in tanto, gli Enti preposti optano per un cambiamento del nome delle vie. Purtroppo, tale cambiamento non si riflette in automatico sui dati catastali. E’ dunque il proprietario a dover provvedere, e può farlo proprio per mezzo della variazione catastale.
- Condoni e sanatorie. Di base, qualsiasi condizione di abuso edilizio causa una discrepanza tra lo stato di fatto dell’immobile e i dati presenti in catasto. Tale discrepanza è causata ovviamente dalla mancata comunicazione dei lavori. Va da sé che, in caso di condono o sanatoria, è necessario aggiornare tali informazioni e procedere quindi con la variazione catastale.
- Errori formali. Per tutta una serie di motivi, anche in assenza di qualsivoglia reato, i dati presenti in catasto possono non corrispondere al reale stato di fatto dell’immobile. Molto spesso si tratta di errori veniali causati dalla semplice imperizia di tecnici o impiegati. Tutto ciò può essere facilmente risolto grazie alla variazione catastale.
Quanto costa la variazione catastale
La variazione catastale non costa molto. Va considerato, infatti, che tale onere rappresenta spesso l’ultima fase di attività ben più impegnative, dal punto di vista burocratico e non. Per esempio, la variazione catastale costituisce la conclusione, o per meglio dire l’epilogo, degli interventi di ristrutturazione.
Ad ogni modo, spesso e volentieri è in ballo qualche centinaio di euro. Buona parte dei costi riguardano a dire il vero l’onorario del tecnico che esegue la pratica. Gli oneri erariali, ovvero la cifra versata agli Enti preposti, in genere non vanno oltre le poche decine di euro.
Se volete saperne di più sui costi, vi consigliamo di dare un’occhiata ai tariffari riportati nella guida “Variazione catastale: quale il costo?” pubblicata sul sito Edilnet.it.
Variazione catastale: normativa e procedure
La normativa di riferimento è il Testo Unico dell’Edilizia, anche noto come Decreto del Presidente della Repubblica n.380/2001.
Tale testo, tra le altre cose, disciplina le tempistiche. Per esempio, stabilisce che la variazione catastale va richiesta entro trenta giorni dalla fine dei lavori, se essa è ovviamente connessa a degli interventi di ristrutturazione.
Il legislatore di recente è intervenuto anche sullo spinoso tema del rapporto tra dati presenti in catasto e stato di fatto dell’immobile. In buona sostanza ha stabilito che un immobile, affinché possa essere commerciato, deve godere della conformità catastale. Dunque, le informazioni in possesso del catasto devono coincidere con le caratteristiche dell’immobile.
Per quanto riguarda le procedure, va detto che nessuno vieta al proprietario dell’immobile di agire in assoluta autonomia. D’altronde, per richiedere una variazione catastale è sufficiente trasmettere la domanda attraverso il software Docfa. Tuttavia, il fai da te è una pessima idea: per quanto il programma possa sembrare semplice, in realtà è piuttosto complicato, ed è davvero facile incorrere in un qualsiasi errore di tipo formale, ma sufficiente a cagionare il rigetto della richiesta.
Il consiglio, quindi, è di rivolgersi sempre un tecnico: ingegneri, geometri, architetti fanno poca differenza… Tutte e tre queste figure professionali sono in grado di inoltrare una richiesta di variazione catastale in modo sicuro ed efficace.